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這座四線城市發布10條“止跌令”欲穩房價 開發商:有過度干預市場之嫌

每日經濟新聞 2019-06-12 00:50:38

一座處于湖北的四線城市恩施,因為發布了一份房價“止跌”通知突然火了。

每經記者 吳若凡    每經編輯 魏文藝    

近日,一份名為《關于穩定恩施房地產市場價格預警的通知》(以下簡稱《通知》)在網上熱傳,也讓作為四線城市的恩施突然“火”了。該《通知》詳細列出了10種擾亂恩施房地產市場秩序的降價行為,引來業界熱議。

6月11日下午,《每日經濟新聞》記者聯系到恩施市房管局,該局相關負責人告訴記者,確有這份《通知》,是由恩施市房地產協會發布的。

那么,恩施市房地產協會的一份《通知》為何會引發如此廣泛關注?

實際上,對市場波動提出預警的城市并不少,但由房地產協會發布“紅頭文件”禁止房價猛降的情況并不多見。恩施此次發布的樓市“止跌令”不僅在業界引起爭議,同時也揭開了這座四線城市樓市存在的各種“亂象”。

網傳的恩施市房地產協會文件截圖

房協發布10條“止跌令”

恩施市房地產協會發布的《通知》中,共列出10條不利于市場健康發展的降價行為,其中前3條直接點出了具體降價數字:“高價備案,低價開盤,降幅價格在800~1200元/平方米”“分期預售和銷售不同,前后價差300~500元/平方米”“無故不按市場規律辦事,開盤價整體同比下降200~500元/平方米”。

《通知》其他條款則主要涉及到房企的各種促銷行為,如“采用低價誘客的方法,實為銷售噱頭,引起市場大幅波動和購房預期變化”“不按成本和價格規律定價,綜合成本與實際售價形成巨大反差”“以蓄客為由提前釋放低價信息,甚至未辦預售證即變相收取押金和辦卡”“以分銷、電銷等方式與第三方合作進行降價,變相收取押金。用工程款抵扣房、內部福利特價房等形式變相降價”“采取甩賣價格拋售,成交價明顯低于市場價格的”“采取不正當銷售手段將銷售人員安排至其他售樓部外進行拉客”“違反相關規范,將樓層涉及高度降低至2.7米左右,為后期購房者入住埋下矛盾隱患”。

對于如此詳細的“止跌令”,一位品牌房企營銷負責人士認為,涉及到價格的條款存在過度市場干預的情況。

“開發商在一個小區內的對于不同戶型會因為小區景觀的不同造成價差,但設定價格下限是明顯不尊重房地產營銷的行為。”該房企營銷負責人進一步表示,比如第一個對備案價設定下限,這就是強行政管控。

不過也有當地業內人士認為,恩施房價斷崖式下降問題,社會反映比較強烈,房協列出降價現象的10條主要表現,對部分樓盤進行調查核實,還進行了相應的4個措施予以引導和糾正,本質上是有利于市場穩定的行為。

上述房企營銷負責人士也直言,政府層面還沒有出臺管控政策,目前只能靜觀其變。畢竟企業的經營是第一位的,企業也要有資金回籠,來付政府稅金、支付農民工工資等等。

政策背后亂象叢生

《通知》中如此細致的“止跌”措施背后,恩施樓市亂象存在已久的確不容忽視。

例如同一個區域的樓盤,價格差非常明顯。

當地一位業內人士就告訴《每日經濟新聞》記者,恩施南邊的一個項目——奧山·鉑悅府,開盤時毛坯價在6900/平方米,如今價格僅6000/平方米。相較同樣地段和戶型的其他樓盤,價格也有大幅下跌。

“有一家品牌房企在當地的售價范圍在6100~6200元/平方米左右,而該項目旁邊有個樓盤項目僅賣5300/平方米。對于消費者來說,自然會選擇價低者,這個市場就容易亂。”上述人士表示。

據介紹,一般來說,品牌開發商還是愿意把備案價申請得越高越好。但有些小開發商為了快速出貨,則會選擇降價。

但值得一提的是,“降價”很難在恩施樓市引起連鎖反應。因為一些樓盤最初拿地價格比較低,后期可以低價走量;但有一些樓盤的拿地價格較高,無法在價格上動太多想法,“價格戰”也打不動。

據《每日經濟新聞》記者了解,目前恩施樓市,不僅開發商的“非常規”促銷對市場秩序產生影響,操作流程上也有不少“灰色地帶”。據上述人士消息,目前恩施市場一些樓盤,價格雖然有降,一些項目卻只收定金,不簽合同。也就是說,購房者看中了房子,只能定,不能真正買。

“現在有許多開發商還沒有拿到預售證,就大規模做廣告宣傳、收定金,提前煽起市場的‘虛火’。”上述營銷負責人表示。

但拿證后已交付定金的購房者能否順利簽合同、是否存在“差價”可能,這些都是不容忽視的風險隱患。

其告訴記者,恩施樓市目前確實存在一些問題,政府也陸續在出臺各種解決的政策,比如針對預售證問題,恩施市政府就要求樓盤必須要有預售證才能宣傳出街。不過政策是否落實到位,要看執行效果和具體監管力度。

四線樓市后勁不足 

恩施樓市存在的問題,歸根結底是城市問題。

就目前的市場情況,一品牌房企在恩施當地的營銷負責人告訴《每日經濟新聞》記者,今年以前恩施的市場整體向上,但從去年下半年開始,市場出現了疲態,今年春節后就開始明顯下行,如今已經是買方市場。

來自恩施州房地產業協會的數據顯示,2018年度,恩施市批售新建商品房項目48個,較2017年同期增加了14個;批售面積191.38萬平方米,與2017年同期相比上漲35.36%;全年銷售新建商品房154.46萬平方米,與2017年同期相比上漲7.29%;累計總銷售額100億元,與2017年同期相比上漲26.58%。

但如今,“恩施下半年約有六七個項目開盤,加推的體量不算太大,明顯不及過往。”上述營銷負責人表示。

價格方面同樣如此,恩施2018年房價在慢慢往上漲,當年新建商品住宅成交均價為6165.58元/平方米,與2017年度成交均價相比上漲23.59%,每平方米直漲1176.94元。

恩施市近一年來新房價格走勢 圖據來源:安居客

另一品牌房企在恩施的銷售負責人向記者表示,雖然恩施的房地產市場較其他地區較為封閉,但去年還是有明顯提升的。不過從今年上半年開始,整個市場開始下行,不同開發商都開始促銷。

表面上看,因為開發商過于集中供貨,導致供過于求。但多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時均表示,其實根源在于,恩施前些年房價漲幅過快,而當地人口和收入基數沒有大幅增長,房價已提前消耗了紅利,存在一定的泡沫。

像恩施這樣的四線城市,房地產市場有明顯壓力。

據恩施州房地產業協會報告,恩施的庫存去化目前低于10個月,依然還有較大的市場潛力;而新建非商品住宅卻庫存高企,現有存量出清約需55個月,走量壓力較大。

值得注意的是,當地房企的利潤空間同樣不如從前。2018恩施新建商品房開工竣工剪刀差較2017年同期相比上漲了167.55%。在市場情緒退潮的大環境中,開工竣工剪刀差不斷疊加高走,刺激了房企的促銷,2019年或將對價格形成更大的向下壓力,隨即擠壓房企的利潤空間。

穩房價仍是大前提

《每日經濟新聞》記者觀察發現,發文防止房價下跌的城市,并非恩施一例。

今年3月6日,江西省贛州市贛縣區住房和城鄉建設局向房企下發一份“停止特價房銷售”的通知,要求自3月3日開始,同類型住宅成交單價低于該項目2月份同類型成交均價的商品房合同暫緩備案。

不過恩施“限跌”的發文主體是地方性房協,并非類似贛縣住建局的行政指令,更多體現在警示層面。

58安居客房產研究院首席分析師張波告訴記者,今年房地產的整體調控目標非常明確,就是“三穩”,穩定房價是三穩的重要目標之一,既防大漲、又防大跌是政策調控的主基調。

另一方面,今年全國樓市的分化將會更為明顯,熱點二線城市恒熱,三四線降溫城市增多,因此未來調控方向會更體現出“因城施策”的特點。下半年出臺限制房價漲跌的城市應該會不斷增多。

(文章來源:鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號meikedichan;封面圖片來源:攝圖網)

 

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最新評論(1)
  • default-avatar

    洛水散仙 2019-06-12 07:22:25

    呵呵,呵呵,我們是以人為本,為百姓服務

    [0]

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